安居房上市大盘点--广州二手房

背景篇:

安居房上市知多Ｄ

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居
房
上
市
知
多

　　作为推动房改、加快城市住宅建设及解困和建立住房新制度的一项重大举措，1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施。在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积576.32平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念，目前该工程已并入经济适用房的建设之中。

　　　　　什么叫“安居房”？
　　安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。

　　广州市自1986年起到2002年兴建了一大批安居房，筹建了白云同德花园、泽德花园、海珠聚德花苑、天河棠德花园等多个安居房小区，共解决了数万户中低收入家庭的住房困难问题。

　　这些安居房大多均价在3000-3300/m2 ，面积大多在50-90m2。安居房上市除丰富二手楼盘市场，从客观上有助于二手房市场更加活跃，同时对于首次购房而手头盈余不多的置业者来说，无疑是圆“安居梦”的捷径。

　　　为什么现在安居房可以上市了？
　　根据广州市新出台的有关规定，安居房在业主购买满两年后便可上市。但因为政府房屋管理部门并没有对外界宣布这一政策，因此可以“悄然”上市来形容。但是在现时实际操作中，只要取得安居房的房产两年后便可以到房地产交易中心办理交易手续。

　怎样才知道自己的房子是否安居房?
　如果是安居房性质的房子，房产证上附注一栏会注明“安居房”字样。

盘点一:

天河区棠德花园

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罕
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熟
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跃

　　棠德花园是广东省内最大的解困小区，有解困房、安居房，房改房和商品房，共分为8个区，从1995年建设至今，已经入住6000余户，其中安居户达3成。区内有数十栋多层楼宇，一般都为9层楼梯楼，另有5栋电梯楼高层建筑。

　　小区以40-90平方米的1房1厅、2房1厅为主，在顶层9楼有复式的两房单位。物业间隔较理想，明梁明柱，卧室宽大。除了个别单位厨厕采光、通风效果欠佳。

　　小区整体实用率极高。由于这里较东圃、黄埔等小区更靠近广州中心，故越来越受到置业者的青睐，目前棠德花园55平方米左右单位的售价一般都在18万－20万左右。据称这里出租率甚高，不少业主把房子租给一些外来打工者，租金回报理想。

　　小区环境优美，绿化率高，人口密度不算大。尤其是A1-7--A1-11栋、H1-7--H1-11栋因靠近小区中心花园，视野更开阔。区内设施完善，建有幼儿园、小学、中学、天河电大、医疗所、银行、邮局等。附近的市场，超市，商场等生活配套一应俱全，购物方便。小区交通便利，临近中山大道、广园快速线，区内设有248、518、227、813等多条公交线路，方便直达市内各区。

地址：天河区棠下

楼龄：10年左右

均价：3000-3300元/平方米

物业管理：广州棠苑物业管理有限公司

管理费：0.55元/平方米/月(多层)；1.25元/平方米/月(高层)；

　成交案例：

面积	楼层	价格
63M 2	低层	21 万
75M 2	中层	24 万

　价格走势：

2003 年	2004	2005
2500 元 /M 2	3000 元 /M 2	3300 元 /M 2

盘点二:

白云同德围

居
住
环
境
改
善
　
吸
引
力
大
增

　　以前，人们一讲起同德围就会联想起城中村，治安差、居住环境差、生活配套设施不完善等缺点。由于同德围处于白云区、荔湾区的连接点，居民的唯一交通途径是依赖西湾路，交通相对有点不方便，加上货运场是该板块交通阻塞重大“恶瘤”、水泥厂的空气污染令到客人听到同德围的楼盘都退避三尺。

　　近年，白云区政府致力改造同德围的市容、交通、居住环境，使到同德围有了较大的变化，多条公交线路的进驻、多种不同风味的食肆设于楼盘附近，货运场搬迁完毕、水泥厂于本年底内搬迁完毕 …… 交通网络的不断完善，令到在同德围生活更趋便捷。

　　泽德花园、同德花园、积德花园是广州市发展最早的解困房、安居房的大型居住区，由于过往有资格购买该类物业的居民并不多，同时房管局也限制该类物业上市，使到整个二手市场一直以租赁为主，鲜有买卖交易。安居房上市无疑为同德围板块的三大楼盘带来不可多得的“春风”，亦为安居房居民“解冻”。同德围板块丰富的安居房源，为工薪一簇、首次置业的人士提供了更多置业选择。据满堂红地产近期成交数据显示：泽德花园、同德花园、积德花园占整个同德板块的成交量的逾 45% ，楼价一直维持在 1800-2500 元 / ㎡的水平之间，楼价经济便宜的吸引了不少首次置业者。事实上，同德围板块的入住率很高，聚集了大量的人气，浓郁“西关”居住风味，客人的购买欲将逐步增加，令到同德围的二手楼市场前景光明一片。

“德”字号安居楼比较

小区名称	建筑户型	均价	物业管理	区内配套	点评
泽德花园	60 -70M 2 二房一厅、小复式；大多为钻石户型，间隔实用；	2500 元/ m2	0.5 元 /m2 /月	幼儿园、中学、社区商铺	户型一般，但性价比高
积德花园	60 M 2 左右二房一厅；间隔好、实用率高；其中有 3 栋电梯楼；	2800/m2	0.5 元 /m2/ 月	幼儿园、南方中英文小学、市场	户型好；小学素质高
侨德花园	50 -70M 2 二房一厅；房出阳台	2500 元/m2	0.5 元 /m2/ 月	幼儿园、小学、市场、	户型一般；小区绿化较少；价格便宜
同德花园	60 -70M 2 二房一厅、同景苑设计现代、隐梁隐柱、厅出阳台、采光通风；同雅苑有 6 栋电梯楼；	同景苑 2500 元/m2 同雅苑 2800 元/m2	0.68 元 / m2/ 月	小区绿化率高；幼儿园、小学、中学、网球场，游泳池；小区内有公汽总站。	小区环境优美；配套成熟；物业管理完善

盘点三:

海珠区聚德花园

新
城
市
中
轴
带
旺
升
值
前
景

　　目前，海珠区有两个比较大型的安居房小区——聚德小区和珠江大家庭花园。目前在赤岗区域内房源数量多，对当地楼价有一定影响力的小区盘，就非聚德花园莫属了。聚德花园位于赤岗大塘，区内楼宇近百栋，现时聚德花园的居住人口几乎占了整个赤岗板块的 1/15 。小区内生活氛围浓厚，设有幼儿园 2 所、小学校 2 所、中学 1 所，肉菜市场、超市等生活配套设施，并配有多项娱乐设施、环境清幽。而珠江大家庭周边的生活配套设施也在不断的完善，周边学校、医疗、服务等设施齐全，其商业气氛也日趋活跃。

　　据介绍，不少选择在海珠区安家置业的业主，就是为了既可享受海珠区较为成熟的配套和近似郊区的低密度人口环境，又避免了住在郊区所带来的，如交通、教育、医疗、社会交际等等的不方便。相信安居房大量上市，必然有更多的中低收入者入住海珠区该类既有自住优势，价格亦相对便宜的房屋。安居房的上市，将大大活跃海珠区的二手房市场。另外，随着广州市“东移南拓”规划理念的确立，新城市中轴线正好从海珠区中部穿过，而海珠区的安居房小区都将被纳入城市中心地带，其地位必然会水涨船高。可以说，海珠区的安居房上市之后，必然将成为该区域二手房市场上的生力军。

地址：海珠区赤岗大塘

楼龄： 10 年左右

均价： 3000-3300 元 / 平方米

物业管理：广州市大塘物业管理有限公司

管理费： 0.4 元 / 平方米 / 月；

盘点四:

芳村区汾水小区

走
进
『
新
荔
湾
』
时
代
　
价
格
格
更
具
优
势

　　以花地大道为核心，具有地铁隧道、休闲娱乐等优势，是芳村二手楼市最发达的区域，聚集了芳村花园、红棉苑、康乃馨苑和合兴苑等租售比较活跃的中高档小区。而芳村区大型的安居房小区——汾水小区也就在这一带。

　　汾水小区是芳村区大型的安居房小区，生活配套设施齐全，交通方便。这里不仅建多路公交车线路，而且广州市首条地铁公交专线也已启用，汾水等小区居民可乘坐地铁公交专线到达地铁站，票价标准为空调车 1 元／人次。

　　小区住户以广州人居多，小区管理费便宜，环境好，旺中带静。区内以多层楼梯楼为主，楼龄在 10 年以上，一梯四户，户型以两室一厅为主，单户面积集中在 40-90 平方米。据满堂红地产桥东分店负责人介绍，目前汾水小区的房改房成交价在 2000 － 2500 元 / 平方米 , 而周边的商品房二手成交价则达 2800 － 3200 元 / 平方米。如果安居房上市，应该在价格方面比房改房更有优势。而广州行政区划分调整，将芳村并入荔湾，为芳村楼市带来了新的发展机遇，汾水小区一带的楼价比 2004 年底上涨了 300 元 / 平方米左右，未来升值前景看好！

　　随着老城区的不断改造，众多拆迁户成为芳村二手楼买家。除芳村原居民外，不少客户都是从荔湾区和海珠区移居而来的。由于芳村区与海珠区、荔湾区仅一河之隔，且有鹤洞大桥、珠江隧道和珠江大桥相连，再加上便宜的价格，令海珠、荔湾两区的拆迁户对芳村区“情有独钟”。另外，芳村众多专业市场的商家和打工一族也是芳村二手房房的消费群体之一，如花卉、宠物和茶叶等专业市场的商家，往往会就近在芳村买套房子安家。

专题制作：广州租房-搜房网　广州二手房-搜房网　编辑：朱华清　田鑫馨　指导：孙宝云

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