广州二手房2月价格指数报告

（2007年2月）

文中国指数研究院二手房研究中心

2月指数

广州二手房价格指数
	1月	2月
24	1003	1027

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1027点，较上月有较大幅度的上升，指数上涨24点，环比涨幅为2.39%。二手房挂牌均价6103元/平方米，较上月上涨442元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

 

与1月份相比，本月广州二手房略呈稳中有升的态势，除白云区价格指数出现小幅度的下降以外，其他各区指数都有不同幅度的上涨，涨幅最大的是荔湾区与越秀区。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

春节长假购房需求大量流失，二手楼市量减价升

2月广州二手房市场的显著特征是房源供应量剧减的同时房价稳步上升。分析样本数据可发现，2月广州市的挂牌房源量较1月剧减三成，尤其是外来人口较为集中的白云区、番禺区等地区，房源量减少明显。房源量的减少主要是两方面的原因造成的：一方面是受春节长假的影响，市民忙于走亲访友，减少了对楼市的关注。同时外来打工人员大量返乡过年，造成广州二手楼市的购买力流失，买方市场低迷影响到业主放盘心态，导致放盘量下降；另一方面，受三月即将到来的租赁高峰期的影响，部分业主看准了这个商机，趁春节假期对自己的房屋进行了装修，等待节后转售为租获取更多的利润，也一定程度上导致了房源量的减少。

另外分析2月的样本数据可以发现一个变化，即往年的投资热点区域--东风东、珠江新城、滨江堤岸等片区的指数增长幅度较往日略低，东风东片区甚至出现负增长。造成此现象的主要原因是受2007年股市及基金开门红的吸引，部分投资客将资金撤出房产市场，转而投入股票和基金领域，导致这些区域的楼市热度略降。

3．区域价格指数分析

以2月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达1673点；番禺区价格指数最低，为764点。

图3：广州各城区2月份二手房价格指数对比图

 

与1月份相比，本月各城区二手房价格指数基本上延续了上涨态势，其中涨幅最大的是荔湾区，指数增长了45点，涨幅4.25%，其次是越秀区，指数增长了56点，涨幅3.46%，海珠区指数增长了29点，涨幅2.82%。天河区与番禺区涨幅较小，在1%左右。白云区指数微降4点，环比降幅为0.45%。

图4：广州各城区2月份指数环比变化图

 

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1234点，比上月上升9点，环比涨幅0.73%，二手房挂牌均价7327元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为1904点，东圃片区指数最低，为958点。

图5：天河区各片区12、1、2月份指数对比图

 

本月天河区各片区指数中，后天河北片区、东圃片区与员村片区指数出现下降，其中东圃片区指数下降最大，达51点，降幅为5.05%。天河北与华景新城片区指数出现较大幅度的上涨，涨幅最大的华景新城片区指数增长了53点，涨幅达5.11%。

华景新城片区地理位置较优越，南接中山大道,北连天河北路,西临华南快速干线,毗临天河公园，华南师范大学、暨南大学、邮电研究所、天河软件园，文化气氛浓郁。更集聚天河北CBD白金商务圈、华南高校科研中心、天河公园生态圈与东部亚运板块四重区位优势，是天河区最大的财智文化片区。片区内二手房源供应丰富，从40平方的单身公寓到335平方的中空复式，应有尽有，能满足各方面客户的需求。本片区购房者主要有三类：第一是天河北、石牌IT商圈及软件园内的白领人士，第二为周边高校师生，第三为附近生物药厂及邮电研究所职工。这些购房者大都具有稳定的收入，经济承受能力较强，由这些人群构成的买方市场也比较稳定，能够支撑二手房市场长期稳定发展，并随着天河区整体经济形势的上升而上升。近半年来，随着天河中心区域的二手房价高涨，且房源买少见少，难以负担万元/平方米以上高昂楼价的置业者逐渐把目光向房源充足的华景新城片区转移，尤其是06年底以后，华景新城片区的二手楼市升温加速，造成该片区价格指数逐月稳涨。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1104点，比上月增长了45点，环比增幅为4.25%，二手房挂牌均价6557元/平方米。本月份指数最高的是南岸片区，为1288点，相比上月增长了74点，环比涨幅高达6.10%，芳村片区指数最低，为780点，相比上月增长了32点，环比涨幅4.28%。

图6：荔湾区各片区12、1、2月份指数对比图

 

2月荔湾二手房挂牌均价普遍上涨，其中西关片区涨幅较小，较上月增长不到100元/平方米，芳村片区二手房挂牌均价增长了近200元/平方米，南岸片区涨幅最大，每平方米的均价上涨了约600元。

2006年，广州危旧房改造成果显著，荔湾区作为广州最大的危旧房集中地，受益也最大。随着拆迁工程的进程，荔湾区的整体房屋质量有了飞跃式的提升，修葺之后的老房子房价普遍出现较大幅度的提升。因拆迁危破房而出现的大量闲置土地，在政府的指导下大都以理想的价格成功出售或拍卖。同时，区内的部分烂尾楼也都被高价收购。部分购房者看好荔湾楼市前景，认为荔湾楼市在经历拆迁动荡之后，开始进入健康良性的发展时代，于是选择在此置业，促成了区内二手房价的稳步上涨。

此外，春节也对2月荔湾楼市产生了一定的影响。靠近上下九商圈的康王阁、欲兴苑等楼盘，受"年货"市场旺盛的影响，吸引了部分淘金港商在此置业，房价出现大幅上扬，涨幅超过700元/平方米。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数为1673点，比上月上涨56点，环比增幅为3.46%，二手房挂牌均价9940元/平方米。越秀区的5个片区中，指数最高的仍然是东风东片区，为1812点，但是较上月下降了27点，环比降幅为1.47%；环市东片区指数最低，为1393，但该片区却是本月涨幅最大的片区，其指数对比上月增长了80点，环比涨幅高达6.09%。其他各片区均有3%左右的涨幅。

图7：越秀区各片区12、1、2月份指数对比图

 

越秀区二手楼市一个很突出的特点就是投资客所占比例较大，有统计表明，越秀区的楼市中有一半的身影是属于投资客的。越秀区得天独厚的置业环境，长盛不衰的房价走势，令此区成为投资客的乐园。两年来，政府出台多项措施抑制房产投资需求也并未对越秀市场产生多大影响，但是进入07年，这一局面发生了微妙的变化。

07年以来，股票和基金的话题日益成为热点，新政对于房产投资的打击使其他投资理财方式逐渐走入更多人的视线，07年股市的开门红更是掀起了"房东和股东谁更赚钱"的热门讨论。在这种形势下，部分房产投资者开始将资金转移到其他理财领域。一定程度上影响了越秀区的二手楼市。虽然越秀区指数上涨的大趋势并未改变，但上涨幅度较2006年下半年略低。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1058点，比上月增长了29点，环比涨幅为2.82%，二手房挂牌均价6282元/平方米。海珠区的10个片区中，本月滨江堤岸片区指数最高，为1218点，比上月上升7点，环比增幅0.58%；指数最低的南洲片区却是本月涨幅最大的片区，其指数为801点，较上月增长了43点，环比涨幅5.67%。

图8：海珠区各片区12、1、2月份指数对比图

 

本月海珠各片区价格指数升降不一，江南大道片区和琶洲-赤岗片区的二手房价格指数出现下降，降幅均在1%左右。其他片区二手房价格指数则出现不同程度的上涨，南洲片区指数增长最大，为5.67%，工业大道、新港路、宝岗大道三个片区的涨幅则在1%-3%，晓港公园、滨江堤岸、江燕路三个片区涨幅微弱，基本与上月持平。

海珠区住宅楼盘一向以较高的性价比吸引着各种购房者，近年来，除了珠江沿岸的江景豪宅以外，离珠江较远的二线地段也逐渐受到人们的关注，尤其是一些素质较好的小区盘，出现供不应求的局面。南洲片区正是在这种大形势下走进购房者的视线。南洲片区大部分都是小区盘，而且都是发展较为成熟的高素质小区盘，小区内无论是物业管理、绿化、健身器材还是周边的购物环境都较为完善，同时因为没有大型商圈写字楼群而拥有了一份难得的宁静，对有较高生活质量要求的购房者具有较大的吸引力。目前，本片区内的二手均价与中心市区相比较为低廉，一般在4000元/平方米左右，南洲名苑、金碧花园等素质较好的小区盘则在5000-6000元/平方米。2008年地铁7号线以及地铁2号线的延伸线将通过南洲片区，许多白领及外来打工者都乐于在此置业，部分长线投资者也将目光转向该片区。日益旺盛的需求拉动了南洲片区的二手房市场的发展，房价稳步上涨，导致片区价格指数的上涨。

5）白云区

2月份白云区二手房价格指数为890点，比上月微降4点，环比降幅为0.45%，二手房挂牌均价5285元/平方米。四个片区中，麓湖片区指数最高，为1069点，比上月上升37点，环比增幅3.59%；新市片区指数最低，为784点,比上月下降12点，环比降幅1.51%。

图9：白云区各片区12、1、2月份指数对比图

 

分析本月白云区二手房市场各项数据，可以看到一个很明显的特点--房源量出现较大幅度的下降。与上月相比，本月白云区的挂牌房源量减少近30%，而房源供应较充裕的新市片区，房源量的降幅超过了20%，且减少的大都是德宝花园、阳光美居、云天翠庭等均价在5000元/平方米以上的中高档房源，造成该片区指数下降。

在广州各市区中，白云的二手房源供应一向比较充裕，区内二手市场的特点是租赁与买卖同样繁荣，大部分业主心态并不稳定，放租或出售会随市场状况灵活变化，造成租赁市场与买卖市场之间此消彼长的形势。2月受春节假期的影响，市民对楼市的关注普遍下降，同时，以外来人口为主要购买力的白云区二手楼市，因为大量外来人口返乡，需求锐减。部分在06年年末能成功出售房屋的业主考虑到2月出售的可能性不大，开始企盼春节过后即将到来的租赁旺季，放弃原本计划，转卖为租，造成挂牌房源量减少。另一方面，2月白云区购房者里以购房力较强的换房者为主，大部分是广州本地人和来穗多年拥有较稳定家庭事业的高级白领，这部分人的入市抬高了白云区大部分楼盘的挂牌均价，一定程度上遏制了房源量剧减造成的指数下降趋势。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为1027点，比上月增长24点，环比增幅为2.39%，二手房挂牌均价4537元/平方米。洛溪片区指数上涨23点，涨幅为2.83%，华南片区指数上涨11点，环比增幅为1.47%。

图10：番禺区各片区12、1、2月份指数对比图

 

本月番禺区内的房源供应集中地--祈福新村，房源量剧减三成，但是挂牌均价上涨近100元/平方米。从数据上来看，洛溪板块已经找不到均价3500元/平方米以下的楼盘了，而华南板块楼盘的挂牌均价最低也超过3000元/平方米了。

自从地铁三四号线番禺路段开通以后，购房者对番禺楼市的关注日益热烈。随着2010年的逼近，番禺亚运村一带的基础设施逐渐投入建设，部分已基本完工，附近区域的生活配套设施也都建设起来了。亚运村所吸引的建设者大都成为番禺购房市场的实际购买力，进一步催热了楼市。同时，2月番禺部分豪宅盘新盘开售，拉动了周边的大户型二手盘的销售，也间接推高了房价。

 

附表：2月份广州各片区二手房价格指数变化表

附：指数编制说明

编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。