孔少石：地产投资要关注升值空间和租金收益

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2006 年9 月25 日孔少石广州二手房－搜房网

[摘要] 买楼投资，投资一定会有风险，对于我自己本人对楼市投资的态度，我觉得买楼不同于买股票，如果在中国，作为一个投资的行为来讲，买股票是投机的，而买楼可以用投资的心态，因为事实上，在投资内在的价值中，中国绝大

地产投资中有两样东西是要关注的，第一就是楼的升值空间，第二就是楼每个月的租金收益，这是直接带给你看得到，在账户上见到的东西。现在这个升值空间由于政府征收了5年的营业税，变得大家对打压的程度会相对掌握一点，但我觉得无论有没有营业税都要考虑第一的升值空间，不知道大家有没有印象，在人民路有一个新中国大厦，那时标榜回报率是14％，是高于同期的回报率，很多人去买，但三四年前，很多业主都想跳楼了，如果你不供下去，银行会收铺，而供下去，又租不去，买入价跟实际市场的帐面价，当时至少不见了70％，就算每年有16％的回报有什么用？一直以来在那个时候跟朋友讲，买铺怎么样都好，不要买商场铺，如果你买商场铺，其实就是投机的心态，去赌，那你不如去澳门，不要买地产，风险很高的。再就是看它的租金收益，待会我会举一个例子，在租金收益上，怎么去计算楼值不值得买，今天讲中小户型的投资，是值得，我待会也会讲。总结在地产投资的概念中，大家一定会注意，买一层楼，就算现在说租金很高，一定要计算一下，对这个楼盘未来升值的预计，再保守一点，不要说升值，至少不要贬值，现在放在银行30万的本钱，还可以收到一点利息，如果你50万买了一间铺回来，之后要45万元卖出，租金也不会补不了差价。

下面，我简单给大家讲一下回报率。为了方便，我都是取零头。打比方，一个物业成交价是30万，每个月可以租出去1500元，回报率就是1500元乘于12个月，一年会有18000元的收益，这对于投资30万元来讲，回报率就是6厘。打一个比方，这30万元放在银行，大概有多少钱的利息？以前是2.25，现在是多少？2.4几。如果30万元放在银行，就是拿到6千多的利息，但如果将这30万元拿去收租，会拿到18000元，就是三倍的收益。

而中小户型的房地产投资有三点是吸引力：第一，投资的金额会比较低，你们的首期只需要动用5－10万元已经可以做这样的行为决策。第二，回报率相对高一点，基本上6－8厘是比较保守的。在中小户型的需求量是比较高的，还有客户提到空置期，这也是重要的需求，你需求量大，容易租出去，多客户选择。对于大部分的大众来讲，拿10万元租金出来，也是容易实现的目标，你这10万元，除了放在银行，还有什么用途，现在中国是很少投资渠道可以满足这10万元的。

中小户型的投资中有三样东西，是大家要重点考虑。第一就地段，这是对于所有房屋的投资来讲，广州话就是“地头”，这是重点中的重点，什么地才值得最大的投资回报？在不同的地方，我相信有不同考虑的因素，交通、周边的配套，近地铁站、近旧城区，近商业区，比如天河，靠近体育西、体育东附近的，靠近中信写字楼附近的，这一定是需求量比较大的。在越秀区来讲，一些商业区，海珠区的新港西，还有黄埔大道这些专业市场，这些地头都是投资需求量比较大的区域，户型是买中小户型的。

（孔少石：以上观点不代表公司或官方）

责任编辑/gz_ershoufang

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