孔少石：预期未来两年广州楼市上幅趋缓

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2006 年9 月25 日孔少石广州二手房－搜房网

[摘要] 究竟广州市的地产是升还是跌，如果广州的大市环境不好，对于你们投资中小户型来讲，也不会是利好的因素。满堂红高级总监孔少石先生那么，究竟接下来广州的走势怎么样？大家都知道的，在市场经济环境下，决定商品价格

那么，究竟接下来广州的走势怎么样？大家都知道的，在市场经济环境下，决定商品价格的因素是供给关系。我自己记得，在很小的时候，读小学时，我们那个年代是讲三大比较，好象电视机，是很贵的，现在再看一下，一部29寸的电视机还不及一部手机的价钱。我简单地讲，我绝不相信一部手机的技术含金量会比一台电视机的含金量高，为什么手机还贵过电视机，这并不是成本的问题，是手机和电视机比较来讲，电视机的供求关系会缓和一点，这是核心的问题，有什么理由，这么大部的电视机还便宜过手机，而且手机的清晰度才300万像素，为什么这么贵，我相信10年后的手机，就像现在的电视机一样，可能过千万像素的都是卖一千几百，这是一个趋势。现在广州的楼价，什么决定楼价升或是降，根本问题在供关系上。从我96年入行到03年，广州的楼价都是阴跌，市民购买的需求和欲望都没有爆发出来，从03年开始，楼市向上，我单纯讲广州（我是广州土生土长的），绝大部分买家都是自用的，03年中10个有9个买家是自己用的，现在都有8个，在一个这么合理的买家背景下，我绝对不相信楼市会下降的情况，如果再对比广州和上海的楼价，我上个月去了上海，更加体现了广州楼价的一些情况。

在我现在面对真正市民购买的情况下来看，广州市的楼市很缺货，上海90％的楼是按揭的，广州在我公司成交一次性付款是50％，这怎么会存在炒楼。这个供不应求，究竟在哪一个数字可以反应，我没有具体详细去讲得很清楚，但是我可以跟大家讲一个数字，现在每天最大的客户来源是源自于报纸，现在每一家分店收到由报纸打进来咨询买楼的客户大概是20－30个，每一间分店平均在每个星期收到的盘源有3－4个已经很开心，新增的盘源，大家可以看一下在现在市场的状况下，盘量的供应量和买的供应量的比例，1比5已经是保守了。刚才也讲了在这么多买楼的客户分类中，8成是自己用的。所以从这两个数字，我可以比较客观地输出一个市场信息，现在广州的楼市相对还是比较健康的，供求关系都还在倾向于买方的市场，如果单纯从市场经济，供求关系角度出发，广州的楼价是有上升的压力，从整个中国大环境的经济角度去考虑，中国政府也不愿意见到楼价升得太快、太急，从2005年开始，一直以来政府不断去输出一些政策，希望可以压一下楼价，这也是一个事实。

所以我们预期未来广州楼市走势应该会是比较健康、比较平稳，一旦楼市升幅太厉害，又会有政府的打压，政府是想楼价大跌百分之几十，对金融环境下，是不会有什么好处。预期未来这两年上幅是趋缓，如果太急，政府会出一些政策让楼市的上幅降低，按现在广州市楼市的需求和未来这两年的供应量，绝对是有利于业主的市场。

如果我们在这样预测的环境下，我大胆地讲，广州的楼价是正常、合理、健康的。这些信息是源自于我在广州整个公司130几个分店的市场信息的总结，我公司在市场的份额也会有一定市场的代表性。

至于政府的手段怎么干预楼市，我刚才也提到了，政府的态度可能是决定未来广州楼市走势的关键因素。如果我们尝试站在政府的角度，也可以揣测出楼市的态度。广州调整基准地价，还有利率提高，以及我公司面对的客户群的一些数据信息可以反馈给大家，客户的需求从8月份开始是逐步增加的，而业主放盘的量适当地有所放低，暗示这个市场是越来越活跃，而8月份的成交量比7月份高10％－15％，这一切预示着政府未来这一段时间，如果见不到楼市的升幅是超越它的界限或是它的心理底线，广州的楼市未来这一两年都是比较平稳。站在政府的角度，他可以做什么，无一就是增加供应，缓解供求的矛盾，提高贷款的利率，也是压着需求的动作，具体到现在我们在市场的反应，很老实地讲，10个客户变成6个客，对广州的成交量应该不是很大，因为毕竟放的楼，业主和开发商在市场上放的货不是太多。决定成交量很大程度是关乎买家的观望心态，当一个盘放出来，在半个月前会有10个客去增加，现在变成只有5个或是3个，所以在广州楼市真正反应出来的是没有什么影响，但作为发展商来讲，他们对楼盘的包装和营销手段要适当地提高，而对于二手经纪，他们的服务质量和专业知识也要提高，将业主和买家对市场行情差距的心态，做一个比较正面的引导。

（孔少石：个人观点不代表公司和官方）

责任编辑/gz_ershoufang

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