陈润娥：宏观调控凸显地产商与政府之间的博弈

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月15 日陈润娥广州二手房－搜房网

[摘要] 去年，为什么到了9月份楼市会活跃起来？很大一部分是一手带动了二手，因为一手各方面的因素，发展商的因素或是房源比较少的因素，就带动一手的价格，再带动二手的价格。“国六条”对二手有影响，这是肯定的，现在有

去年，为什么到了9月份楼市会活跃起来？很大一部分是一手带动了二手，因为一手各方面的因素，发展商的因素或是房源比较少的因素，就带动一手的价格，再带动二手的价格。“国六条”对二手有影响，这是肯定的，现在有一些个案，有一些业主04年4月18日到期，就转到18日到期，就变得有一批客户，原来的期望两年，可能是解封了，现在一下子又给套住了，这对客户可能是有影响，但这个影响对二手来说是一部分。

新政对一手可能影响会更大，政策甚至对房屋结构等都有很明确的限制。其实二手市场价钱是涨还是降，或是客户卖不卖跟一手是息息相关的，好象我们方圆有一些一手代理的楼盘，就现在的市场状况，我们市场部也做了一个研讨分析，我们看到很多一手市场，有一些销售相对缓慢了，但也不排除实力好的发展商还可以守下去，如果一些实力、资金不足的发展商可能就守不住了。所以我们讨论二手价钱时，不要忽略一手，因为一手的价钱怎么样，也会很直接地带动二手或是影响到二手。

现在看到一手，其实也是在一个博弈的阶段，但我觉得现在还不是很明朗的时期，因为说实在话，可能还要等将近要出的地方政府的细则出来之后才可以真正知道后势怎么样，我们现在讨论，只是就目前这个月市场状况进行讨论，但是真正的市场可能要可在7月份之后，才可以很好地分析市场的走势怎么样，最起码，一细则不出台，我们一天不知道下一步的走势怎么样，因为毕竟政府的政策就是指挥棒，我们也是跟着指挥棒走，指挥棒向东，我们也只能向东。

为什么差不多到顶，因为现在一方面是市场政策的调控，现在要涨，可能因为以前一手的带动，国家对一手调控力度加大很多，因为我们公司有做一手，我们感受到，一手的发展商其实也有一点按奈耐不住，有一部分资金量不足的。现在国家调控政策，很多方面，税收是一个问题，如果国家真的要调控，最厉害就是银行的贷款，对于发展商来说，年底是要还贷的，如果再不卖房子，没有办法还贷，如果国家“杀手锏”拿出来，好象现在的流动资金要达到多少，这还不是最厉害的，如果大家对于贷款方面控制住，作为一手来说，发展商基本上不要说100％，99.9％的发展商都是靠银行的贷款来建房子，如果国家把贷款一收紧，说实在，发展商什么吸盘，什么囤货，没有钱还银行贷款，你还囤什么货，还不赶快卖房子，到那个时候，价钱能不跌吗？

现在发展商有钱，可以挺得住，但不是很多发展商都留得起的。现在也有一个发展商，是我们代理的，现在跟我们讨论这个问题，赶快卖房子，趁着这个价钱好赶快卖，可能价钱未必没有之前卡得那么厉害，可能会有一点微调，打一个折，尽快去处理，现在是差不多到顶的时期，作为二手的业主，现在就要卖，可能是快到顶了，这个时间放盘，还可以抓到好的价格，再低的话，到差不多年底时，我可以这么说，一手的楼，如果发展商扛不住，会降价卖，说实在的，二手还可以扛多少，如果一手便宜，为什么要买二手？到时二手还会降。

就象我们炒股票，现在是上升的渠道，我同意，渠道可能还会上升，我也同意，但这个位置不会太高的，好象我们买股票，你不一定买到最高点，你就卖出去，不一定是最低点买进来，现在趋势来说，可能还不到最高点，但是差不多到底部了。

现在对于二手市场的影响，现在目前营业税的问题，很明显的但这不是最终的结果，可能还要看7月份之后，细则出来是怎么样的情况，我们才知道可能真正的走势，才知道路走向何方。在走路的过程中，不但是二手在走路，其实一手也在走路，一手和二手都有互动的感觉，如果一手的楼价在涨二手一定会涨，如果一手停或是降，二手也会是这样子。

现在中介行业也好，包括我们的广大市民也好，经过这一年多国家政策的洗礼以后，个个都坚强起来了，对于怎么走，也做了充足的准备，这对于二手来说，也是一件好事，一定要经历过一些波动，生存下来的，就是一件好事。现在变动是看得到，但不是最终的，要看最终的，还是要等到7月份。

现在放盘，要买的业主，一定要赶快买，过了这个村真的没有这个店。

现在新政出来，我们方圆地产还是继续维持一贯的经营宗旨，就是打造白云、芳村两个强区，现在新政出来，我们有需要开店也会开新店，现在也有新店在装修之中。现在新政出台，也是在考验中介的能力，我们方圆地产对市场还是有足够的能力，还是有足够的信心可以继续发展下去。

责任编辑/gz_ershoufang

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