置业大讲堂：二手房买卖签约时(卖方)应注意的问题及容易引起的纠纷

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2005 年12 月13 日陈敏广州二手房-搜房网

[摘要] 签约主体资格（代理人是否有授权委托书、境外委托人委托书是否经过公证、行为能力、表见代理）、原租户的优先购买权：第一签约主体的情况跟买方是一样的。我讲一下租户的优先购买权，租户的优先购买权，合同法的规定

提前通知，承租人收到之后，肯定有一个回复，我提前三天，承租人说买，如果是三个月，没有说你买，那我是不是等三个月才可以交易？所以也给他一个时间，你要买，提前告诉我，我就卖给人，但是承担租说我要买，就要买下来，不能说着玩的。如果没有三个月通知怎么办，以前民法通则说承租人可以主张合同无效，就是原业主跟其他人的交易，承租人可以主张合同无效，这是民法通则的规定。到了99年的合同法，首先第一个是合理时间通知，没有说是三个月，你可以提前一个月，因为交易是越来越快，民法通则是八几年的事情，那时人的生活节奏很慢，三个月之后，现在情况已经变了，商机已经没有了，所以提前一个合同的时间通知，这是第一个变化，我们通常给业主的建议还是提前一个月，毕竟还是一个大的交易，要给人家时间先考虑，这边可以先谈，如果一个月没有回复，这边可以附一个成立条件或是生效条件，什么时候成立，一个月没有回复说要买，就可以了，或是附生效也行。第二个变化，如果我没有通知，合理的期限没有通知，承租人能不能主张合同无效。

在很多年之前（我没有问过这个案例的判决结果怎么样），那时合同法已经出来了，天河法院有一单承租人主张合同的无效，是另外一个律师打的，当时希望我们配合，因为我们不想卷入那个案件，就没有去配合问那个情况，按照合同法的立法精神是跟民法通则不一样，没有写在合同法中，没有在法律上定上来，但那时的立法宗旨不说无效，让去跟业主主张赔偿，这样看起来，承租人的保护还是越来越弱，我们认为这是对的，因为毕竟人家是产权人，你还是承租人，是可以主张损失，你没有买这个房子的损失是多少，你主张不了。我之所以讲这个法律上的差异，我是想告诉大家，不是每个法院对法律上的差异会研究得这么透，在出现这种情况下，判决的结果不是确定的，不再像合同法出现之前，一定可以主张无效，在之后就不是了。因为还没有经典案例出来之前，我们法律执行要有一个过程，这个过程是有一些当事人，一些法院，一些律师做出牺牲的过程，最后把法律定下来，这是必然的，所以不要以为官司赢输会怎么样，它是完善整个法律体系的过程，但是有一些个体做出牺牲，也不能说这个法院怎么样，这是有一个过程的，因为不存在谁对谁错，因为两个法律同时存在的情况下，最要紧是合同法没有明示。三个月的时间可以告诉，合同期限不是三个月，如果提前三个月通知，可以告诉他判错，但是是不是合同无效，这一点我只能说两个法院的判决都可以认为是对的，一个是以原来的法律来盘，一个是以法律的本意来判，因为没有明确的规定，就没有办法去指责他了。

之所以讲这么多，是让大家认识这个法律的判决，因为很多人很固执的，一个法院判决之后，他就说我不服，我一辈子就只做这件事情，人一辈子只做一件事，坚持是很好，但是一辈子做不值得的事，做错误的事情是不应当的，所以有人要一辈子做这个事情，就会发展，大家可以看在之后的问题就不是这样的，你主张无效不可以的，但这需要一个进程。

抵押情况的告知（告知与否影响合同效力）：
关于抵押情况的告知，这里又有问题了，抵押情况，抵押房能不能卖，因为媒体都炒得很厉害，说不能卖，因为所有的发展商都有抵押的，现在还没有看到哪一个发展商没有抵押的。我可以告大家，你买那个房一定有抵押房，但不一定有全部抵押，实力差是全部抵，有一些是部分抵，而且抵的房子不是全部还掉再去卖，一定是同时进行的，我一边卖，这样子是不是无效？这又是法律上的问题，八几年民法通则规定是未经债权人同意，抵押物的买卖无效。媒体是依据民法通则，但是按现在的担保法跟民法通则的规定是冲突的，我们用哪一个法律？用担保法，担保法没有说无效，是要告知，你告知抵押权人还是要告知银行，还要告知你，两个告知少了一个告知就无效，通常，我们二手也可以回到一手去讲，发展商跟银行一定会有告知，银行不会跳出来说没有告知的。而且从银行的角度来讲，合同有效对他来讲是最好的，他永远不希望合同无效，合同无效就全完了，抵押就无效。抵押无效拿什么，所以银行会认为合同的有效，只会买收人才会觉得合同无效。比如翠湖山庄就会认为有效，因为只剩下这几个破砖，不要跟谁拿去？所以我们跟发展商的建议，一定要告诉买收人的抵押情况，就不是说要征得银行的同意，但一定要告知，二手也是一样的，二手卖房子的情况，如果是一个业主，你手上有房子，你要卖，一定要告诉他有没有抵押的情况，为什么要告知，这又说到契约的问题，本来契约是不买卖的，还有房产证也有可能抵押的，契约也有赎契，需要赎契的房子现在不能卖，但可以消除的，你要防止买方说合同的无效，一定要把抵押的情况告诉他。

责任编辑/gz_ershoufang

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