置业大讲堂：二手房买卖签约时(买方)应注意的问题及容易引起的纠纷

一、产权情况（以查册为准、预售契约不能交易）：
先讲买方。买方应该注意的问题，首先是产权，买方其实在买房子时，注意的问题多一些，卖方基本上没有什么要注意的。买方要以查册为主，现在房产证都有假，所以要去房管局查册，而且查册可以了解一下有没有抵押的情况。现在预售契约是不能交易了，在今年6月1日之前，预售契约是可以交易的，那时复杂一些，现在还简单一点，你现在看人家有预售的契约是不可以交易的，要交易，有一个办法这个是因为钱没有交齐，把钱交齐，办了房产证回来就可以交易，一定是这个手续。这个是产权情况，其实通常那样的情况也不是太多，因为房产证是可以先办的。没交齐的情况，应该是按揭的情况比较多，按揭在我们看起来，是没交齐钱，就是按揭款没有交，但实际上在发展商那里是交了，所以那时的产权证应该是抵押在银行，如果纯粹的分期付款，因为现在的分期付款也不是很多，大部分还是按揭，如果没有房产证的话，但是没有房产证还有一种情况就是本身是二手房，因为以前的契约可以交易，可能那时也是一个二手。如果是抵押在银行的，你可以把银行的钱买断以后，就可以交易，这是产权情况。

二、签约主体资格（是否权利人、非权利人是否有授权委托书、境外委托人委托书是否经公证、行为能力、表见代理）：
我们一再强调签约主体非常重要，如果交易搞错对象，那是最可怕的事情。首先看他是不是权利人，有很多种说法，其实房管局比较准，按道理有房管局的把关应该不会太容易出问题，但是问题不是出在之后，而是在之前，因为之前没有到房管局那个地方去，比如说夫妻共有的，上面有时候只反映一个夫，没有反映妻。这样子的情况，其实在法律上来讲，我们认为是没有什么问题的，但是房管局认为有问题，比如夫名下的房子拿去卖了，然后妻过来说没有经过我的同意，你处分了我另外一方。因为房子是共有的，你可以卖你的一半，不可以卖我那半，而且没有经过共有人同意，房屋的买卖没有效。到了法院会有什么后果，到了法院去，是不是有法院会管，我也不能说所有的法院都会不管，也有可能法院觉得这个有问题，侵犯了权益，但是在理论上来讲，夫妻互为代理，法律上不是每个东西都写在条款上，所以你去看电视或是干什么，你会发现，越大的法学家，越不会跟你讲哪一条规定，他脑子里面全是原则，如果说这个文件跟他的脑子里的东西冲突了，他会认为这个文件错了，不会认为脑子里的东西错了，因为脑子里的东西不会错，那是原则，文件是跟着原则来定的，所以错只是错文件，不可能错原则。夫妻互为代理，就是法律上基本原则，如果夫妻之间的事情，家里头的事情对外来讲，你们两个应该是一体的，不能一个人做什么事，另外一个人主张什么事，这样子交易就不安全。打个最简单的比方，你到市场上买一只鸡，可能是一个女的买的，她老公回来了，说买这只鸡我不同意，你把它吃掉了。这是简单的原则，越往上一层的法院越会支持这个原则，基层的法院会不会支持，我很难说，因为越往上，对法律的理解越准确。所以这一块东西，我们看的时候，通常你只能看他的产权人，结没结婚我们也不知道，房管局不会管，房管局就让你拿出结婚证、未婚证，有些人搞不清，就拿出未婚证，可能还是假的。因为房管局也理不清这个情况，但还是照交易，我认为这个是没有问题的，如果法律上要这么判，你可以一直告下去，如果夫妻之间说你们自己不承认去对抗人家，这是不可以，这是权利人的问题。当然我们减少纠纷，签合同不是为了打官司，是为了减少纠纷，大家要考虑这些因素，可以问一问他，是不是结婚或是离婚的，是夫妻共有还是个人自己的房子，当然有些很明确，明明是夫的房子，但是妻去住，你看起来以为是夫妻，那时到了法院，都会认为你有过错，因为明明是写着另外一个人。是否权利人，就是有时候签约的那个人不是产权人去签，是另外一个人去签，你可能没有注意这个问题，所以身份证那些东西一定要严格核对，这很有必要的。权利人说你不是权利人，但是你签了合同，还拿了房产证，人家一查册说就是你，这种情况也会构成代理的，法院也会认可的，为什么法院会认可，说白了，都是他自己签完约，自己否认，不可能把自己的房产情况给人家，让人家去签约的，他签完了以后，肯定出现这种情况，一定想起来，可以利用这一条，不是我签约的，不是我真实意思的表示，不是权利人签约，合同是可以无效的，权利人不去追认，就认为这个没有效力，权利人这一块就有这么多的问题。

代理，非权利人告诉我，我不是产权人，我是帮别人签，这时要看有没有授权的委托人，境外人的授权委托人要求一定要公证，如果没有公证，可以否认效力，除非他自己追认。境外人是这样的，如果他自己曾经追认过，委托人没有做过公证，那这是没有办法的，也不能说有效，或是反过来说，有另外一方说委托人没有公证，所以我不承认，但权利人说是我的意思表示，这就可以。

行为能力人。因为我们是买房子，这是一个大笔的交易，按法律的规定，限制行为人和无行为能力的人，无行为能力的人肯定是不可以做的，现在16－18岁有一个工作，可以自食其力的，我们也是当作一个完全行为人，准确来讲是16岁以下，你的注意力要想到16岁以下是不行的，但是16－18岁之间也有可能不行。这些人签约，因为要在他自己的能力范围内签的，我们通常讲10岁以下是不行的，10－18岁这段时间现在还是认为不行，行和不行，因为是在他的能力可以控制的范围之内做交易，我们这就只能司法实践，怎么叫能力？一个15岁的人可能很聪明，能不能做房子的交易，我们都认为不行，一定要他的父母同意，因为这是大笔交易，这是我们可以判断的行为能力。还有一种无法判断的行为能力，那就是精神病人，这是比较惨的，这个事情怎么办？我们没有办法去判断他是不是精神病人，尤其是那种间歇的或是是限制行为的那种，限制行为有时不是表现很明显，我们认为在法律上这么说不行，但是真正到了判断的时候，会考虑到这么一个，你能不能够辨认，如果这个人一出来，就是个傻子，你跟他交易了，这时法官一定会让当事人出来，看是不是傻子，如果真的那么傻，一肯定是无效的，如果表面上看也是正常，也没有太大的问题，只是偶尔的疯疯癫癫，从这个情况下，法院有可能是支持交易，因为现在是保护交易。如果权利人出现还好，但如果他不出现，只是一个委托书，这就可能比较麻烦，一个完全傻的，写一个委托书，只要不是境外，有委托书就可以了，你是这么判断的，最终不可以是另外一回事，你表面上判断他是可以的，但是实际上他不可以，你没办法发现的，最重要就是公证，因为公证处无论你是不是傻，就要你当面签字，就会发现，如果公证处都没有发现傻，肯定公正处有很大的过错，没有看过那个人。行为能力也是一些问题，我们讲的情况很特别，但是出现的问题都是很特别的，如果交易每一单都会出现问题，那大家都不敢交易，如果千分之一的有问题，那纠纷都算比较多。

还有一个表见代表，法定代表人去签字，一定是表见代理，你把所有的情况都签给人家都是表见代理，可能签什么的中介合同或是中介合同有什么看图书，委托书都是你一个人签的，或是你帮修订，你最后签的人，你说你没有代理权，当然还有所有的证件的情况，也拿到身份证复印件，这种情况构成表见代理，这也是说不通的。

房屋的性质也是一样，我刚才讲了，我就不再讲。

三、房屋现状（是否有租户、是否已交接、之前业主的应缴费用是否已经缴纳、是否带家具、家具清单及价值）：
房屋的现状反映挺重要。有没有租户，肯定买方要考虑的，要考虑有没有优先购买权的问题，是不是已经交接的，租户有两种情况，一种是有租约，你要承受租约，如果租约到期，要看有一些是到期了，大还没有走，没有交接，这就很麻烦，我们讲的急屋，有可能是。签完合同，那个人没有走，你不要想得很简单，走不走不简单，有时门琐着，以为没有人，但人是可以走的，人走了，房屋里比如有一些家具的，这是说不清楚的，我可以不买，或是我买，但是要他承担责任，至少要有赶走的成本。

之前的费用缴纳，也要看家具的清单和价值，这是影响房价的，因为交易跟交楼还是有一段时间的，交楼的时候某一件家具是坏的，就要在房价里边扣出来。

四、签订三方合同时间、递件时间、房改房的优先购买权：
三方合同签订，这都一样。讲一下房改房的优先购买权，这跟我们说的承租人优先购买权不一样，承租人的优先购买权是法定的购买权，有什么样的作用，我还没有讲到那个地方，尽管现在法律有争议，但是房改房的优先购买权没有争议，因为法律没有规定房改房有没有优先购买权，他的优先购买权是单位。这是单位跟职工签的，职工就是业主。这个合同对你有什么影响呢？以前房管局也是非常多事，一定要单位同意，单位不同意，就等于它是放弃优先购买权，你才可以买。这个根本不合法，因为法律没有规定优先购买权是要限制别人的，现在房管局不管这个了，所以优先购买权只能是对职工和单位之间有约束，他们之间要签一个违约责任就签，如果不签，还没有办法，除非还可以扣起房产证，但是也没有用，因为我可以报失，我还是可以交易。说实在的，只要我手里有房产证，我就是权利人，就可以交，因为现在房管局不管，以前房管局是跟单位来控制，现在不控制，可以交易了，在交易完之后，单位跳出来，你没有卖给我，我主张你的买卖合同无效，这是不可以的。

所以刚才我提了一点，99年的合同法出台之后，一切交易的习惯都改变了，审判的习惯也都改变了。也就是说一个交易成交之后，通常情况下司法干预不会把他撤销掉，解除掉，所以大家做交易之前，一定要想好，别想着法律用什么来保护你，撤销掉，尽量是要交易的。夫妻共有房屋我估计以后也会有办法，现在房改房变的。房改房的地价、还有公摊的面积，还是要不要60万买了，但是10万的费用没有想好，最好才想到有10万，也不能说谁有过错，还不能强迫交易。业主还不说有这个交易，说不行，本来想着60万净拿的，因为补交一定是他自己补交的。在这种情况下，能不能主张撤销，我觉得在理论上可以，一个房子60万，补交地价、公摊的费用加起来几万还好说，但是上了10万元，对他来说，是一个重大的误解，虽然过错是在自己，因为重大的误解就是自己有过错的，不能因为是有过错，所以不能主张重大误解，但是一旦主张重大误解，合同还可以撤销的。我的意思是在这种情况下，不要强迫他去交易，还是有权利可以撤销，除非是去法院打官司，大家又输时间又输钱。

五、安居房：
还有一个要特别说明的安居房不能交易，不要看着安居房很便宜，你去交钱买安居房是没有用的。为什么呢？安居房是一个特别的对象，是解决没有钱的那些人的问题，那个不是拿来给你炒楼，是贫苦户给的房子，不能说卖了房子，我就住到街边去，住在地上，政府不允许，给你解决安居的问题，就是为了解决你生活的基本问题，你不能说我放弃了这个基本问题，我把它卖成一笔钱，我愿意住在大街上，那不行。因为控制他，控制买方，安居房在房产证可以显示出来，不要之前又付这个又付那个，因为是贫困户，没有办法交易了，你去打官司也是一个很大的问题，你可以赢，但问题是他有没有钱给你，而且又不能执行他的房子，所以要注意这个问题。