置业大讲堂：租赁合同七大注意

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2005 年12 月13 日陈敏广州二手房-搜房网

[摘要] 租赁合同的基本情况和二手房买卖合同差不多，双方的基本情况、房屋状况都没有太多的差别。租赁房屋也有性质问题，跟刚才说的情况一样，比如金碧华府看起来很高档的，拿来做办公楼（以前都是高档的楼盘做办公楼），首

租户的情况比业主情况麻烦，因为业主干什么在都不知道，那承租人是很麻烦的。或是不让你的客户进来，你在里面办公可以，要不全部网上交易，你的客人不进来，人家可能不知道，一旦人家发现这是办公的，就不允许。

首先来看租金、押金的支付方式：
租赁就有一个租金、押金的支付方式。押金是干什么用的，押金是担保合同的履行，往往在违约之会，是不是直接吞没押金？到底是不是定金？如果是定金，吞掉押金之后，就不再有其他的责任，可是押金不一样，押金是可以跟其他的违约责任并存的，押金只是担保合同的履行，如果你不履约，押金会吞没，同时合同里还会有其他的条款，其他的条款比如你如果是不交租，多长时间不交租，我有权解除合同，吞没押金，并按照租金的百分之多少向你收取违约金。实际上这个表达的意思就是违约金是分两部分的，都可以，如果是定金就不同了。

因为押金的情况跟定金还是很不一样的，定金一般使用定金法则根本不履行，而押金是部分的不履约都可以吞掉押金，所以性质还是不一样。

有一些业主，你可以中间不交水电费了，就拿去押金冲抵。看合同的约定，如果你有违约不交水电费可以吞掉押金，还可以让你交水电费，实际上业主可以拿到更多的利益。

我们讲这么东西的目的是什么，我现在不知道大家是站在买还是站在卖，还是出租或是承租这一方，但每一方都有法律规定的权利，我把这个权利告诉你，如果我坐在这一方，我有什么权利，如果我站在人家的相对方我知道别人的权利，就好处理这个问题。

第二，付款方式、时间、交房时间和交接手续：
付款的方式、时间都没有什么问题，交房的时间和交接手续，租赁最讨厌的问题是经常出现的问题，经常是交房时间和交接手续没有一个很书面的，很完善的，到哪天就要把钥匙给你，就进去，什么手续都没有，这样就有纠纷，到底是什么时候交的房，怎么算，是谁的责任，所以这一块，我建议一定要写的。

第三，租赁期限：
在法律上规定的租赁期限是不能够超过20年的，比如说我租25年，可以写，租25年，那后5年就当你没有了，因为法律规定，反正到20年就终止了，这是强制性的规定。

第四，装修的免租期限：
装修的免租期限，也要算在20年的期限中，不要说装修，因为都有装修的免租期，你不能说有装修免租期，这个期间就不算租赁，也算，只是不交租，因为有时装修的时间比较长，三个月到半年都有。

第五，商用房屋相关手续的办理：
商用房屋还有一个相关手续的办理，大家要注意一下，你做了二次装修之后就要涉及到消防重新报批的问题，手续谁办，责任在谁？另外一方要提供协助的义务。

还有营业执照也是一样，你约定一个人办，另外一个人给协助的业务，还有一个时间，就是在什么时候必须办完，现在合同所有的纠纷就是没有期限，大家规定了一个业务，但是没有规定期限，真正的是没有规定期限的，一般来讲，也没有谁那么阴奸，什么东西都要定一个期限，但是你如果不定期限，就会有很多的麻烦，但是没有定，也不是没有办法，可以在催告合理的期限不做，可以把合同解除掉。所以到了期限的时候要有书面的催告，不要光是打电话反映，打电话可以反映，但是电话讲的内容是证明不了的。所以最好是书面通知，你现在要办了，因为这么长时间，我什么都给了，你什么都没有办，我没有办法去经营了，我没有办法使用了，以后产生什么样的损失，我告诉你，你不办，要承担什么样的责任，你到时不解除也没有问题，但是可以损失让他赔偿。这是手续的问题。

还有合同终止，合同终止后的清场手续，一般人总是合同履行时没有什么事，到了最后草草收场，有一些就走了，没有办手续，没有办手续大家如果都诚信，都知道不来了或是口头打声招呼走了，也没有问题，但是有一些家伙就是说没有交接又回来的，又麻烦了，说把他的东西弄走，最讨厌是什么东西不拿，就弃场走了，出租方就比较麻烦了。所以关于合同终止后什么时候清场要有一个约定，如果这个时候不清，就视为你放弃，承租金这一方有可能无赖地这么做，他也不清场又占着这个地方，又不能去出租，你又不能动，说丢什么东西，还要做公证，现在公证处很多东西都不愿意公证，怕出现麻烦。所以最好做清点的公证也行，做这些东西之前，最好有一个书面的，一切的纠纷要先自己解决，不要先去公证处，先自己解决不行了，再去公证处，好象一切做得都有条不紊的，一步一步往后退，比如你没有通知人家，或是你还没有正式的通知人家，就去公证处，就说你明明可以通知我，你没有通知，就变成你有过错了。

第六，装修的处理办法：
装修一般有约会就按约定，所有的东西都是这样子的，你约定在这里投了几百万进行装修，我走了之后，装修折合多少钱给业主，这是一个办法，往往业主是不要的，说实在的，我收回来，做什么都还不清楚，所以承租人不要以为有装修，就要人家给你补偿的。理论上讲，从法律上来讲，业主不仅可以不给你补偿，还有权让你把它清干净，不要了。以前的最高法院还规定，对装修没有约定的，对业主有用的，那就可以让业主适当地去补偿，这时业主肯定说没有用的，如果跟他打官司，肯定说没有用，一定要你拆掉，他觉得无所谓，可以恢复原状，恢复原状是他的权利，对他来说，没有什么害处。这么一逼，承租人的装修拿不到钱，拆也要钱，这个时候业主就是这个手段，逼承租人，想不花这个钱，就白送给你，白送以后业主还是用，你也是没有办法，大家知道业主在这方面是有权利的。

第七，租约的续签：
合同一般有一个约定，如果多少时间内不续签，合同就正常终止，这个没有问题，关键是有一些合同有一个优先承租权，我们刚才讲的优先购买权，那是法定的权利，但是对于承租人来讲，承租权可不是法定的权利，这是双方约定的，而且这个约定只能约束你和业主的，不能够约束后一手的租户，你不能说我有优先的租赁权，后面的租户你的权利在我之后，你跟他签约租了，我宣布合同无效，这是不可以的，你只能主张原业主没有租给你，给你造成什么样的损失，或是没有满足你的优先承租权，你在合同上有一个违约的约定，那你就向业主主张，不能把后面的租户赶走。

买卖的情况比较复杂，我待会讲，情况跟这个不太一样。最好是能够约定的，因为大家知道承租权是约定的承租权，如果违反这个约定，大家最好签一个违约责任，这是对租户来讲，对业主来讲，就不需要。你主张自己的损失你主张不了，不知道有什么损失，在法律上，违约就要赔偿人家的损失，但是你怎么主张这个实际的损失，通常是主张不了，通常是主张违约的责任比较现实一点，在合同中约定出来。

这是关于续签，违约责任、合同解决的办法，这也是一样的，我刚才也讲了一下。

（本文作者为广东伯方律师事务所副主任、广州市律协房地产专业委员会副主任陈敏律师）

责任编辑/gz_ershoufang

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