置业大讲堂：二手房买卖合同十大要点

首先是合同的签订。
先讲买卖合同，这些合同包括一些主要的内容，在这个合同中要得到反映，不知道大家是怎么去买二手楼，多半还是会去中介那边接受他们的服务，中介也会提供一些合同的版本给你们，如果大家听了这个课以后有一个基本的概念，大家可以对合同进行审查，也可以了解合同里面一些不完备的东西，可以让他们充实一下合同的内容，对双方都有保障。

买卖合同的主要内容分这么几个方面，写起来很简单，但是里面每一个条款都会有一些问题，我可以把它解释出来，大家看一下。

第一个是买卖双方的基本情况：
这是肯定要的，基本情况：姓名、身份证号码、联系地址和电话，这都是在合同中要反映的。说起来很简单，好象买卖双方姓名肯定是要的，但是我发现他们在操作时，就有可能是房子和签约人的情况没有写清楚，有可能这个房子是A的，签约人是B，经常会出现这样的情况。有时是由于中介签约人的素质比较差，没有把这个事情弄清楚，买卖双方要自己把这个事情搞清楚。中介双方为什么会出错呢？可能觉得有时两个人一起来是母女俩或是夫妻俩，在这样的情况下会出错，有一些是直接把名字写错，有一些明明签约人是A，但是实际上在上面签字的是B，在这些情况，因为二手通常是要签三方合同，所以大家要核对一下，身份证号码也要注意。还有联系地址，因为在交易过程中经常会有一些变数，比如我们约定一起去递件，其中有一个人没有时间，或是房管局那天正好有什么事情，不接受递件，种种的问题，这时一定要有联系地址去通知，中介要留下地址通知双方，双方如果有什么问题，也要通过联系地址告知对方，因此而产生的责任就要由对方来承担，所以每个人留下的地址一定要便于联系的地址，大家一定要注意这一点，不要随便写一个。我想把家里的地址给别人，结果收不到信，因此产生的赔偿责任由你来承担，包括交楼什么时候交，通知你了，可能是一个确定的时间，有可能也不是，有时可能是做了某一件事情之后，再通知你收楼，如果这时地址收不到信，就比较麻烦。电话也是，大家不要以为电话查不出来，也是可以查到的。这是双方的基本情况。

第二个是房屋的状况：
房屋的状况，我们要看清楚房屋的性质和它的基本情况，地址、楼层、面积，面积要写清楚是建筑面积还是套内建筑面积，这是不一样的，如果有房产证（现在都有房产证的了，现在二手交易买卖一定要有房产证才可以，以前的情况是用套内建筑面积去交易。），性质要搞清楚，到底是什么房，是写字楼还是商铺，还是居住的用房。一般的房子不太会有问题，可能就是一些城市的街铺（一楼的街铺）可能问题比较多，因为大家也知道，有一些房子按法律规定这种居住的房子都是不可以用来做商用的（就是民居房），现在还是有一些突破，比如我打个比方，像天河南路那些地方是可以转，但不是所有的一楼都可以转，大部分一楼都不能转，大家要注意这个问题，不要以为买了这个房子，看到原来是作为一个商铺用的，我就以为我可以继续用下去，不是这样子的，现在批准还是比较严格。它虽然原来是做商铺，本来的用途性质是住房的，你买了，你说做商铺用，以前政府不追究它，那以后政府不发营业执照，就经营不成了，而且政府也会查的。这当时在天河南一路还是南二路，就是在天贸后面那一排，在2000年出现过一次，以前是做商铺，租了一段时间以后，政府不给办营业执照，不给年检，理论上讲是营业不成，就产生了损失。有一些是买卖，有一些是租赁，都出现这样的情况，但以后又可以办了，反正大家还是以法律的规定为准，法律规定性质到底是商用的还是住宅的，商用的就可以办营业执照，住宅是不可以办营业执照。严格按照这个规定，如果侥幸有一些街铺可以办，那不是一定，能不能现在都说不清楚，但大家一定要注意，因为住宅跟商铺的价值差很远，这个还是看房产证上面写的用途是什么用途。

还有一个是不是附家具，有一些带家具卖的，还有装修的问题，是不是附家具卖，是不是带装修。像装修，按照现在的生活水平，有一些还不要，有一些业主觉得带装修可以卖好价钱，这不一定，有没有装修，也是考虑的问题，是怎么样影响你的性格，那适应是一回事，如果喜欢这装修，借此机会去压价也有可能。

如果要带附家具，应该要有清单，清单写出来，有一些房子刚刚配好家具，可能也没有用到，那么可能作价卖给你，就要有清单，双方要约定清楚。

一般中介来讲，是叫做按现状买卖（现状交易），但是现状是不清晰的表达，严格来讲，现状附的家具是要附进去的，比如里面有没有装修，是不是有漏水都注明进去。

第三，是不是带租约：
是不是带租约就更重要。买卖不破租赁，你买了这个房子，你不能自己拿来用，你自己很清楚，承租人要继续承租下去，在租约期间，你是买一个收益权，而不是自己使用房子的权利，这是第一个问题。第二个问题是优先购买权，就是租户本身还有一个优先购买权，不光是要你履行租约，还有一个麻烦事，有可能会引起诉讼，引起诉讼的情况，我待会会讲，我在下面讲注意问题的时候会讲，在法律上规定不一致，我待会会讲。

第四，交易价格、付款的方式：
交易价格是最基本的，交易价格到底含不含税费，有一些是要含税费，有一些是不含税费，但是实际上二手房交易比较多的是买方，卖方交的税费不多，这主要是买方考虑的问题。当然还有一些买方非常精明，会说这个税由我来包，然后交易价格便宜，实际上那个税本来就是他的，卖方没有税。

付款的方式可能跟交楼有关系的，有时是钱交完，就是不给你房子，其实正常交易就没有什么事，就是有一些人比较喜欢争斗，明明合同写得很清楚，就是不给你楼，所以大家要把付款时间和交楼时间套起来，最后交楼的时间跟最后付款的时间是同时，你不给我房，就不给你钱。有一些人觉得也无所谓，反正我拿了很多钱。所以大家要注意怎么去约束对方。方式当然还有按揭，按揭是买方比较麻烦的，因为钱是全付的，对买方来讲，交楼的时间要控制得比较好，应该是一放款，马上就要收楼。

第五，税费的承担：
刚才已经说了在合同中要明确约定，虽然是各付各税，通常会问是不是包税费的，有一些是如果交易价格中含了一个税，就在合同里面写清楚，我这个价格包括了支付税费，税费由哪一方付，这一点约定要清楚。

第六，交楼的时间：
好象二沙岛有一个这样的房子，把钱全部交了，交楼时间也有，合同也有约定，但是钱全交完，交的时间也到了，原住业主就是不出来，这种情况下还没有办法，还要打官司，起诉他。所以交楼时间要附一个违约责任可能好一点，在这种情况下买方是比较麻烦，反正房子在谁的名下，谁就麻烦，因为房子跑不掉，人可以跑掉，房子在谁的名下，谁的责任重，这就是比较合理的，因为交易是动态，在没有过（过之前），原卖方的责就要重，过之后，买方的责任就要重。

第七，应缴纳费用的支付情况：
应缴纳费用的支付情况按道理跟合同没有太多的关系，但是这里出现一个物业公司，因为物业公司挺麻烦的，你没有交物业管理费，又不给你办入住手续，又不提供方便，来骚扰你，当然你可以跟他打官司，但问题是没有那么多的时间，没有那个必要那么麻烦，所以要了解清楚欠什么费，物业管理费、水电费，水电费更麻烦，因为没有办法说，供电就不用供，你就去跟供电局打官司，所以那是没有办法，它比物业公司还要霸道，所以买房子，要把前面的费用交到哪，要搞清楚。

第八，维修的基金：
维修的基金又复杂一点，因为水电费和管理费是必然存在的，但是维修基金不是必然存在的，有些楼盘有，有一些楼盘没有，因为现在物业管理条例也是允许维修基金的缴纳和使用是业主委员会规定的，可能我买房时，发展商是大业主，100％的业主就是业主委员会，那时已经定了，交楼了之后，大家交多少的维修基金，那时候可能每家都会交维修基金，之前交的维修基金，可能会影响到房屋的价格，因为这个维修基金最后是归到你享受维修基金后面买的业主，卖方是不可能把维修基金拿走的，交进去了就是交进去了，但是可以在价格上跟买方谈，买方要看他交到什么程度，当然不必说你前面不交，我一定要逼着你去交，跟水电费、物业管理费不一样，可以在房价上处理。水电费和物业管理费也可以让他留最后一笔房款，可以同时交楼，同时付房款，当然你可以到物业管理去查单，如果没有交，就从房款里面扣，这也是一个办法。

第九，违约责任：
违约责任是肯定要约定的，无非就是你钱没付又怎么样，房屋没交又怎么样，违约责任在哪，还有地建，这是一个很讨厌的事情，有一些出现纠纷就是在地建上，怎么证明他有没有去，一般约定是不通知的，就在哪一天，问题是中介方通常时间哪一天之前，这就很麻烦，如果哪一天之前，就还要再通知一次，我说，如果说哪一天，就是说哪一天，三方合同时就说好哪一天去，如果有意外，就提前三天通知，然后再改时间，不可能那天不去，就不交易，你想这样子做，也做不成，因为99年合同法出来，是很保护交易的，你一般要解除合同是很难的。

十，合同纠纷的解决：
合同纠纷的解决，解决无非就是你选择法院还是选择仲裁委员会，如果选择一个劳动局或是工商局那种约定是无效的，只能是法院或是仲裁，如果什么都不选，就是法院，仲裁委员会一裁终局。两个办法的差异就在法院是有二审的，还可以抗诉和申诉，而仲裁委员会一裁终局，如果没有受贿枉法程序上的错误，没有接受请客的问题，基本上就别想改了。其实仲裁委不会存在什么错的问题，因为仲裁理论的基础，就是双方相信某一个人，他说的就算，但是不能说你相信他，他说的你又不算。法院不同，你相不相信，但是法律的规定就是到法院去，所以仲裁的条款就是一裁终局，你要接受这个后果，但是仲裁没有办法说的，仲裁有一个优点，就是快。

（本文作者为广东伯方律师事务所副主任、广州市律协房地产专业委员会副主任陈敏律师）