房产陷阱是如何形成的 规避陷阱有绝招

简单来讲，在二手房买卖当中，怎么样防止“忽悠”呢？防忽悠，主要有两个阶段，三招。

第一个阶段就是落定的时候；第二个阶段就是签三方协议，三方协议就是跟中介公司、买卖双方三方来签定协议。这两个阶段要注意三个问题：

第一个问题就是防范定金陷阱。

第二个问题就是防范产权陷阱。

第三个问题就是防范合同陷阱。

第一个定金陷阱，什么叫定金陷阱？就是大家在买二手房时，中介公司一定要大家交定金，定金一种是临定，一种就是正式定金，临定一般是让你交一、两千块。

但是大家注意到，大家学了一点法律知识都知道，他无论是写“定”还是订”，但是在后面都写着一句话，比如是今天（9月24日）交了临定，就要求你在9月24日之前补交多少元，就是补齐剩余的定金，比如说剩余定金八千元，如果没有补齐，就当“他定”来处理。就是你明天12点钟没有来，就是死定。

在这个之前找了律师都很难，二手房的定金很难拿，一手房可能还好一点，这是临时定金的，这是一个陷阱。

还有一个就是正式交了定金，定金普遍是交一万元，为什么会有陷阱呢？我这里有一个案例，这个案例是在搜房网上的一个老兄讲的。你们看他买房的典型经历，他到满堂红的淘金分店，中介的小姐就跟他说有一套房，客厅、阳台朝西，书房朝东，卧室朝南，这个房就属于西南房，特别是有一个卧室是朝南，当时也带了这个买家亲自去看过。

这个小姐说这个卧室是朝南，结果第二步看了以后，觉得比较满意了，就落定，你们看这个过程，就是怂恿他签一个协议，这是什么协议？这是跟中介公司签的，大家看这个协议，开始讲价格是争取38万，最多不超过39万，这是写的一个协议，满堂红也好，无论是满堂红，还是中原、合富，他们的协议都是差不多，定金支付及邀约书。

你是买家，这个委托书有条款，最高是38万，位置在哪儿，简单的条款都有，一句话合心的话，交易谈成，所以临时诚意金就转入定金，口头跟你说，肯定可以，如果到时谈不成可以退，但是实际上里面的原文是怎么样呢？买方支付定金1万元，丙方就是业主，如果业主接受你的条款，这个条款就是委托书讲的主要条款，其实主要就是价格和税费，如果接受你的条件，他就把定金转交给业主，那么他们就是看到买卖双方的交易已经完成了，意思是你们成交了，卖方和买方已经成交了，中介公司也已经完成自己的责任了，中介公司把你们两个撮合在一起了，接着在某年某月某日之前来签三方协议，他们叫《房屋买卖协议》，如果到时你不去，一种是你不买，一种是你去了，但没有证明。

后面还有这个条款，若买房预期或违反上述的任何条件就做违约处理，卖方有权解除协议。其实你那天去了，但是你没有带证明过去，肯定是因为某一个问题没有谈拢，有一些问题是注解公司隐瞒信息，总之最后没有签合同的。

过了那天，中介公司就不怕你，违反这一条，定金就不退还给你。如果是找了律师，就发函件给他，说某年某月某日来商量条款。但这里面就是有一个问题，就是有的中介公司不告诉你卖方的地址，你想发函都麻烦，为什么把定金给他，就会出这么大的问题，为什么？

我想要定金，定金要不回来，这个原因有三方面，第一个方面就是中介公司说假话，可能是他们的职业习惯，我的感觉就是这样，他们或多或少或是普遍的有一点爱说假话，像男女是自由恋爱还好一点的，如果是帮人介绍的，你想一想媒人讲的话是怎么样，他们的原理是一样的，明明对方没有房产证，他就说有房产证。

另外像刚才讲的房的位置也是这样子，明明是西北向，他说是西南向，很多方面的问题。另外有的中介公司可能说按揭能否成功或是怎么样，这个方面就是中介公司说假话，你核实以后见到业主了，业主就不说假话，一核实原来是这样子情况。

像刚才的案例，买家也是跟业主一核实，后来好不容易找到业主的电话后，业主就告诉他，不是西南向，是西北向，南变成北了，所以他就后悔，说不买了，不买了对方怎么说？中介公司就拿出合同，你不买，不但定金拿不回来，你还要交五千元的违约金。

我看这个五千元的违约金应该是写错了，这是违约金，但这五千元是给中介公司的。那1万元是给谁的？给业主的。所以你现在不买，就死定了。所以这个老兄最后没有办法，谈不拢，他又想给中介多的佣金，朝向不对，没有办法，最后他就出了1万5就走人，大家想一下，这个陷阱套了他1万5千元。

这个陷阱的形成，我讲了第一是中介公司骗你。

第二是卖方，卖方很难搞，比如你跟他谈不拢，有些业主卖方觉得卖便宜了，就问什么税能不能你出，中介费能不能你出的。

第三个问题就是韦总讲的，你到最后后悔，很多人有后悔因素的发生，买了以后，觉得价格贵了。

这三个原因导致最后会不想买，定金拿不回来。这个是定金，我现在讲了，如果到法院，如果你签了委托书，这个定金能不能拿回来呢？我这里也有一个案例。

邢先生签了合同以后，交了定金，最后不想买，找中介公司退定金不退，就把中介公司告上法院，最后法院的结果是驳回他的起诉，就是定金不退，因为是你不买。

那么，我们怎么样来规避？法院驳回起诉的理由是什么？就是这一条，最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》的第115条。你签了，不买，定金就没了，有的叫委托书，有的叫协议。

我们怎么来破解呢？

1、购房前，自己要慎重。

2、认真看到房屋的质量，有的没有看清楚，落了定金再看，就发现问题了。他没有掏定金就觉得是来玩儿的，没有看清楚，掏了一万块钱的定金就看得认真了，就发现问题了，这本来是事前可以预防的。

3、要看产权证，他说有房产证，就让他看一下，另外可以到房管局查证，把查证的原件看。有一个网友在交定金时，才发现产权已经用了15年了，90年拿到产权，觉得自己亏死了，亏了10年，原来中介公司没有详细说，就只是说“有一段时间。

4、比较价格。我帮一个朋友签一个二手房买卖合同，本来都签好了，过了几天，那个小子麻烦事又多，我也被中介公司缠住，好象最终决定他们命运的是我，最终这个朋友还没有买，什么原因。

他说卖家这个房在好几家公司放盘，在这里下了定金以后，在另外一个中介看到便宜了。他委托我去签合同时，说一定要谈成，不要谈砸，但又要保证他的利益。结果最后搞了四、五个小时谈成了，他第二天打电话，觉得亏了，亏了4万元，所以中介公司怎么说呢？他把价格卖得高，可能提成提的高怎么样的，这可以理解。我们的策略就是多跑几家公司去问，放盘的就是都在周围几家，不会在淘金北跑到江南西放盘，往往都是在周围放盘，而且都有中介一条街，就看看这套房有没有在哪放盘，就乱砍，最后心安了。

如果中介公司有什么口头承诺，你觉得很重要，你就让他写下来，写在什么地方呢？写在你让他签字的问题，你让他签字，有的中介公司说3个月帮你办房产证的，好的，你要办证，做不到就要双倍的返回定金，把语言变成文字，所以合同协商不成，就要保留证据，就是要录音，中介公司喜欢录音，有的打电话过程就是接着电脑在录音的，你们不要以为自己高明，大家是靠这一行吃饭的，你对待他的方法也是录音。

如果合同协商不成，打官司一发现，我这里有中院的判决书，一到法院说我全部同意，但是你已经在别的地方买了，即使是同意，也不可能再买，对方的官司打多了，有的是自己冲动不想买，是没有错，但是一到法院，说协商成，你说什么都愿意，就是这几条。

后悔怎么办？后悔找律师。曾经有一个网友是这样，在合同上找麻烦，最后找了一个，中原公司委托的按揭公叫惠韩公司，觉得他的手续费比较高，觉得认识哪一个银行的按揭公司说便宜4千元，就故意找茬，没有想到，他最后也同意，说一定要惠韩，一定要惠韩就死定，因为委托书没有写到惠韩，所以他最后同意，那就省了4千多。

王美舟：第二个方面，如果是真正地考虑清楚，就干脆不要交定金，如果真的要交，两百、五百、一千，无所谓，不交承诺书，直接签三方协议。

第三，如果委托书有类似的条款，“如若受托人（中介）在上述期限内取得符合上述要的条件的卖房的承诺…”把这个条款划掉，后面还有类似的条款，“在上述期限内取得符合上述提出的承诺，卖房承诺到达受托人即使视为到达委托人”这也是一点，还有其他各方面的，针对他们的条款，我建议把他们的条款删除以后，也加入我们对应的条款。

大家不要怕，中介公司最容易搞，不想一手房买卖，一手房买卖我去很多，像合生，就是那么牛，一个字不改，中介公司最容易欺负，因为他怕，他宁愿赚六千元，好过没有得赚。你就利用这个心里是榨，我也想买，一定要维护自己的权益，慢慢卖。

写入“签署合同了以后30天内（你可以给他60天都可以），在某年某月某日之前，买卖双方合中介方没有签署正式的房屋买卖协议（就是三方协议）”，只要一签署，本委托书终止，三方互不负违约责任”定金谁退？由中介方退还给买方。你找中介公司要定金，他说定金已经交给业主了，你找业主，他又不把业主的联系方式给你，你要告业主很麻烦，假设把业主告到法院，到时候中介公司的律师就同时代理中介公司和业主，同时代理他们两家。最后某年某月日，你不去签合同，他说你没有去。

为什么卖方会跟他们串通起来，原因有两条，可能你可能是业主，你去卖，为什么我的心这么黑，两点原因，卖方经常觉得是他不买，我这个条件没有变，他总觉得自己受欺负了，所以不愿意退定金。

第二是中介公司跟卖方签的合同条款跟买方有特点，到时定金不退，我们就两个人一年一半，1万元，一人拿5千，业主有实实在在的利益，输了就退定金，出庭也是中介公司的律师去。

我们要破解这一条，只要没有签三方协议，而且我还给一个时间，不是无限期的，只要我们没有签这个协议，谁都没有这个责任，我不找卖方要定金，去找中介方。我告诉你，我钱交给你，就要你来还，找你最方便，把这个条款定死了，他就麻烦了。

后面比较细的条款，你们觉得有需要就写，没有需要就算了。有的网友说，写得太细，可能中介公司要他的命，他跟我磨命怎么办？就写一个简单的“买方缴纳1万元，属于预付款，如果没有签订协议了，就由中介方退给买方”，这法律的色彩就不会太浓，前面写的那样中介方就觉得不痛苦。

这是第一个方面，在落定方面的陷阱，就是定金被人家吃掉了。

第二方面就是“跳单”。跳单要向中介公司支付违约金。这个问题怎么看？当然，这是满堂红中院的判决书，这两个人签了合同，买卖双方签了一个合同，这房屋是龙津西路，他们签的合同是2002年12月9日到2003年1月9日，这是一个月，这里面有这个条款，大家要注意。你们买卖双方，虽然说业主保证不与我介绍买家私下成交，否则的话向我支付违约金两万元。结果，这两个老兄带你去看房，看房证明、委托等等，结果他们在11月9日没有成交，但到2003年1月20日，他们两个不但是成交了，还到房管局签了这个合同，说明他们俩私下成交。最后告到法院，一审法院怎么判？一申法院说，他成交的时候是20号，你这个委托书有效期是1月9日，成交是1月20日，过期了，所以违约金条款也就不生效。买卖的两个业主，谈到就是钻这个空子。没有想到，这个案到中院翻了过来，中院说，你们两个在委托合同期限届满，不足一个月的时间内就成交了，这明显是规避合同约定的条款，这是逃避，就是违反诚实信用原则（就是说你这个人太坏了）怎么办？最后法院判决这个钱还是要付。所以我说这“跳单”这种事一定要付。

昨天有一个网友打电话给我，他到番禺中原中介，最后为什么没有成交，中介公司把填的三方协议填错了，本来首期款是8万，他写成80万，多了一个零，最后买方就很气，说怎么可以这样子，搞成这样子，是卖家很气，结果就没有成交，也曾经打电话问过我，我说这个没有问题，8万和80万明显的是笔误，最后还是没有成交，昨天打电话给我，我说为什么没有成交？他说他跟中介公司说，中介小姐态度越来越不好，最后觉得心理很生气，一看到那张脸就是来气，就找另外一家公司，结果中原公司把他们告到法院，是前几天开庭，他就打电话给我，开庭时是那个法官讲的，那个法官我认识，每个法官的脾气我都了如指掌，法官开完庭说，中原公司告完他，还要告你们，他跑去作证，证明中介公司有问题，又在庭上说，我判了好几个，都是中原公司赢，有一家上诉了，中院也是维持原判，他说这个官司明摆着中介公司跟业主会输。

王美舟：我们业主会怎么看待这个问题，我个人的看法是这样子，如果这个生意真的是中介公司介绍的，讲诚实信用，别人付出了劳动，应该给钱给他，如果我说不要给钱，大家觉得这个网友是不是流氓律师，太坏了，虽然经常我们内心是这样子想，但是不好意思说出来。

第二，有的人最后不找中介公司，是有很多原因的，什么原因？一种原因就是在放盘时，卖家都是几个中介公司一起放，什么差异，中介公司本身收的中介费是不是不一样，有的多，有的少，中介公司找的按揭公司不一样，有的高，有的低，这就可能有差异，就可能找另一家中介公司。

如果你签了协议，就把自己套进去了，这怎么办？我建议大家，如果谈时，要么把这个条款删除，或是加入这个条款（在条款款后面加），本委托合同期满后失效，对委托人没有约束力，等到1月20日，你就死定，可能中介公司不愿意签，要说服他，怎么说服，如果其他中介公司提供更优惠的交易条件，包括房价、中介费、按揭费用等等，则委托人可以另行委托该公司不视为其委托公司，不为违约），或是把时限改一下，在本委托合同签满了6个月或是3个月后就没有约束力。所以这个大家想办法，搞得定就搞定，搞不定，就要不起坏心。