资深评估师教你如何评估二手房产

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2005 年9 月26 日搜房二手房网

[摘要] 韦志军：（这也是比较关心的）买东西，都怕自己买贵了。买便宜的当然是好，但很多人都怕自己买的房子买贵了，实际上贵不贵其实是心理上的感觉，心理上觉得贵就贵了，如果心理上觉得买得挺值，也不觉得怎么贵了，这是

我刚才介绍了，我可以把行业的一些情况给大家介绍估价师是怎么工作的，估价师来评估你的房子值多少钱，最常用的有三种方法。

很简单，第一方法成本法，他会算你这个房子建造起来花了多少钱，加上开发商的合理利润，你这个房子该值多少钱，简单来讲，成本法就是这个意思。

作为普通的老百姓怎么算，大概值多少钱，实际上房子主要有这几个部分的构成：

1、地价。这可能各地不一样，深圳的地价是包括所有的费用，不知道广州是不是地价归地价，配套费归配套费，当时政府把这块地给开发商的时候会向开发商收钱，这个钱就是地价。

可能政府交给它是全部配套好的，也可能交给他是荒山一块，不管怎么样，越完善的交给开发商，开发商收的就越高，越粗的，就收得越低。

2、建筑安装成本。盖起房子来，要修小区的道路，做好小区的绿化和会所，这都是要花钱。

3、开发商通常不管是自己的钱也好，银行贷款都好，都会算贷款的成本，也就是说利息，利息也是房屋成本中重要的一大块。

后面就是卖房子的广告等营销的费用，房地产公司人员的办公室租金、人员工资等等一系列的，都会算在这个房子中去。

当然，还要加上一块，这个房子存在多大一块的合理利润，把这些东西所有加起来，就是你这套房子的价值。

这个算起来比较复杂，只是其中一个方法，还有一个方法也是用得比较多，就是我刚才所介绍的那些，市场比较法，这是另外一种方法，市场比较法简单来说，就是你的邻居那套房子，假如前天卖了，他卖多少金钱你的房子就值多少钱，这很简单。

就是说一个商品它在市场上，在市场需求的支撑下，可以支撑到一个什么样的点，支撑到什么水平，你的房子就值那个水平的价格。所以，市场比较法，估价师说起来很简单，反正我就是找最近成交的，跟您这个房子相类似的房子，它值多少钱，你的就值多少钱。

韦志军：作为市民来讲，我怎么知道邻居的房子卖多少钱，我问他，他不告诉我，市民通常也有自己的一个比较。

我相信大家都有这样子的经历，我们走到大街上，看到地产中介的代理公司，他们门口的玻璃上得贴着很多某某楼板多少平米，急售多少钱，类似于这样子的纸条，假如碰巧贴的这个纸条就是你住的楼盘或是你想买的楼盘，它值多少钱，你肯定会感兴趣，这个楼盘多少钱，实际上你都在自觉或是不自觉用市场的营销法来衡量你的房子，或是你将要买的房子值多少钱，虽然你们没有学过这些东西，但是这些东西是日常生活中自觉使用的。

那么，怎么来判断这些东西呢？怎么来判断这个房子究竟该值多少钱，还有一点我就跟大家介绍我们搜房网的东西。

大家在搜房网上可以找到你们想找到的几乎是任何一个楼盘的二手房，现在是不是可以达到这一点，在广州的搜房网二手房网络上面，输入一个楼盘，比如今天的东湖御苑，输入“东湖御苑”四个字一搜索，就可以把中介公司挂在我们网上，所有跟东湖御苑相关的房产搜出来，有时间，一条一条看，那套房子7千5，那套房子7千，那套房子7千8，也有超过8千了，看过10套、8套，你就知道这样的概念，知道这个楼盘大概就是7千多，也就是7千3左右。

你不能确定你看到的一个楼盘是不是准的，但是你要看10套，要是看1百套呢？如果大家都是围绕7千3左右的价格，我相信7千3，就是这个房子实际的价值。

大家应该摒弃一个概念，就是说这套房子当时房东买的时候是60万，他现在卖给我是75万，他赚了15万，好象我觉得很痛。

事实上现在这个房价是75万的话，你不要痛，因为他有眼光在这个房子60万时买下来，他有这个眼光，就该赚这个钱，只是你不开心而已。

那你就要问自己当初你为什么没有这个眼光，或者当初你为什么没有这个实力在60万买下来呢？75万就是应该你付的价格。

韦志军：实际上也是一个忠告，就是多了解购房的小知识，这是十分必要的，这一点大家也是非常赞同，大家今天来这这里听讲座，说明也是愿意了解这些东西

买房子是人生大事，一点儿也不能偷懒。我们在网上也可以看到，或是在中介公司经常可以看到一些房东、业主把自己的房子卖了，我不管，就要实收40万，其他的税费也不去了解，我只要收到40万就行了，这是一种十分偷懒的行为，这种行为在中介公司里，我相信不是差价的问题，中介公司都觉得对不起他，因为他都不愿意去了解这个行业，或者是不愿意花时间去了解，这是不对的，因为不管是怎么样，买房毕竟是大事，大家有必要去学习，有必要去了解。你了解清楚了以后，别人想骗你都很难，当然也不是每个人都会骗你。你了解清楚了以后，别人想骗你都很难，当然也不是每个人都会骗你。

责任编辑/gz_ershoufang

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