买卖二手房经典案例分析 如何防范中介定金陷阱

案例1

放弃购房，丧失定金

2005年7月5日，秦生通过中介看好中山一路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂时放弃购房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回一万元的诚意金。

秦生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的秦生把这家中介告上了法庭。但是法院判下来的结果却给秦生当头泼了一盆冷水：法院审理查明，秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定："议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收"。

庭审中，中介出示证据证明，在收到诚意金次日，中介已经联系卖家张生，让其在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。一审法院驳回了秦生的请求。

分析：

一、买方要求退定的原因：

（1） 对房屋质量、周边环境和产权情况（有无房产证，使用年限）没有真正了解；

（2） 中介虚假承诺（办证期限、按揭能成功、房屋情况等等）；

（3） 房价或者中介费过高，心中气愤；

（4） 合同协商不成；

（5） 冲动购房，改变主意，资金不足。

二、定金不能退还的的事实和法律依据

约定甲方同意支付意向金（定金）人民币10，000元，如丙方接受交易条件，乙方可直接将意向金转交丙方签收，则意向金转为定金，表明甲、丙双方已达成交易，乙方亦已完成中介咨询责任，双方可在约定的时间内签订正式合约。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

这种约定是有效的。

防范对策：

1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据（录音）（打官司时全部同意）。

2、不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。

3、删除委托书或者承诺书的有关条款："议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收"；或者"若受托人（中介）在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。委托人应于  年  月 日前按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业。"4、加上下列条款："签署本委托书后30天内（即   年  月 日前）买卖双方及中介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。逾期每日按照定金的1％向买方支付违约金。没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其它条款不一致的，以本条款为准。"

案例2 

跳单，向中介支付违约金

上诉人（原审原告）：广州市满堂红置业有限公司，住所地广州市体育东路138号金利来数码网络大厦705室。

被上诉人（原审被告）：邓蕙，女，1968年8月30日生，汉族，住广州市东山区建设六马路41号401房。

一、案情

原广州市龙津西路恩洲大巷145号705房是被上诉人所有的房产。2002年12月9日，被上诉人与上诉人签订了《独家代理委托书》。委托书约定：被上诉人委托上诉人出售广州市龙津西路恩洲大巷145号705房，委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日，双方在合同中第二条约定被上诉人保证不与上诉人所介绍的买家私下交易，如一旦发生此情况，被上诉人同意向上诉人交付买卖成交额的2％。2003年1月7日、8日，上诉人与郑子光签订了《看房委托及证明》，由上诉人介绍郑子光购买广州市龙津西路恩洲大巷145号705房，并与郑子光到该屋看房，但被上诉人并未与郑子光达成讼争房屋的买卖交易。2003年1月20日，被上诉人与郑子光、游丽娟签订了《广州市房地产买卖合同》，被上诉人以380000元将房屋出售给郑子光、游丽娟，双方办理了房屋交易手续，现该屋已经交付给郑子光、游丽娟使用。

二、审理

原审法院认为，被告与原告签订的《独家代理委托书》中双方约定的委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日，而第2条的约定是该委托书中的内容，由于双方对第2条的适用时间没有特别约定，故该约定的效力只能与委托书的期限相对应。现被告将房屋出售给郑子光的时间是2003年1月20日，该时间已超过了委托书约定的委托期限，不应再受委托书的约束，原告要求被告按委托书第2条的约定承担违约责任不予支持。据此，原审法院遂于2003年4月1日作出判决：驳回原告广州市满堂红置业有限公司要求被告邓蕙支付违约金9200元的诉讼请求。

判后，上诉人广州市满堂红置业有限公司不服上诉。

二审法院认为，上诉人与被上诉人所签订的《独家代理委托书》是合法有效的，该委托书是被上诉人委托上诉人出售其所有的房屋，上诉人也已经按合同的约定履行其义务，介绍其他包括郑子光在内的购房人看楼。虽然上诉人最终没能在委托期限内促成被上诉人与郑子光的交易，但其为被上诉人出售房屋履行了其中介的义务，而被上诉人在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与上诉人介绍的客户郑子光达成了房屋买卖交易，被上诉人该行为实际是规避合同约定的条款的行为，有违诚实信用原则。根据委托合同的约定被上诉人不得与上诉人所介绍的购房人私下进行交易，如被上诉人违反该规定，则需由被上诉人向上诉人支付买卖成交额的2％作为赔偿，故上诉人现在要求被上诉人按照其成交价款的2％，即9200元支付违约金是符合合同约定。被上诉人在委托期限届满后短期内与上诉人所介绍的看房人郑子光达成协议，其行为有违诚实信用原则，应承担违约责任。被上诉人邓蕙于本判决送达之日起10日内向上诉人广州市满堂红置业有限公司支付9200元。

分析：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。本案中，中介司已经为交易双方明确确定了涉讼房屋的具体地址、建筑面积及房屋价格、支付方式、使用时间、定金条款等详细交易条件，表明利基公司作为居间人已经履行了报告订约机会及为交易双方订约提供媒介服务等居间人的主要义务。既然买卖双方达成交易，即属于促成交易成功，中介公司依照合同法的相关规定就可以按约定数额收取报酬。

买方（卖方）保证不与上诉人所介绍的买家（卖家）私下交易，如一旦发生此情况，同意向中介方交付买卖成交额的2％条款有其合理性，双方注意遵守协议，也有不合理的一面，各方多家放盘委托，报价不同，中介费不同，按揭费用不同，最终可能另选中介。

专家建议：

1、删除该条款。

2、加上："本条款在委托合同期满后失效，对委托人无约束力。"或者"如果其他中介公司提供更优惠的交易条件（包括房价、中介方、按揭费用等），则委托人可以另行委托该公司，不视为违反本条款。"