房产投资：升值空间大马上转手不如先租后卖

不过，随着地铁开通和丽江花园收购利好的出现，百事佳花园的升值前景逐渐明朗，投资者如以低于市场价的价格买下，相对于转手，以出租方式等待升值可能会是更好的投资方式。

前日，广东景安拍卖有限公司发布公告，将于3月20日上午10时对番禺区大石镇沿沙东路百事佳花园一系列标的进行拍卖。每套参考价18.62万元起至34.81万元，整体参考价1036.7万元。

据悉，该次拍卖的标的中有部分因资金问题陷入困境，目前仍未被验收。还有部分标的存在欠费问题，目前只有购房合同，但据咨询，有关人员表示办理房产证应该没有问题。

随着地铁开通和丽江花园收购利好的出现，百事佳花园的升值前景逐渐明朗，据拍卖行透露，目前部分买家已有整体拍卖的意图。

策略一：短线买卖

百事佳花园在番禺区大石镇沿沙东路上，靠近丽江花园，共有4栋楼宇，本次拍卖临江楼39套房产和美珠楼、家雅楼的5套房产。因为美珠楼、家雅楼居住情况较好，而且标的已交吉，所以更受关注。

据了解，美珠楼和家雅楼的二手均价为4000元/平方米，10楼以下楼层为3500～3600元/平方米，户型不同价格也有所区别：C、B、D、E户型为4000元/平方米左右，A、F户型较为正方，价格达到5000元/平方米左右。该次拍卖标的比市场价低近1000元/平方米左右（已加欠费、税费）。

投资计算器：

如以标的中的美珠楼14楼C室为例，面积128.3平方米的高层物业，起拍价为33.90万元，欠费为49305.75元，如加上5%的佣金、1.5%的契税和0.5%的印花税，总成本为410509.5元，即均价为3199.6元/平方米左右，与4000元/平方米左右的市价相差800元/平方米左右。如按起拍价成交，理论上投资者的获利空间为800元/平方米×128.3平方米=102640元（不计算其他交易过户税收）！

策略二：以租待升值

据悉，百事佳花园都是大面积单位，最小为114平方米左右。近期价格呈上升趋势：2006年初的成交个案约为3000多元/平方米，今年已达4000多元/平方米。而记者从3个中介分行处获悉，百事佳花园平均租金为1500～1800元/月左右。

虽然租金回报率不高，但考虑到升值潜力，资金压力不大的投资者可适当考虑长线投资策略，如果租金回报率可达到5%以上，短期出租以待物业升值也是不错的投资策略。

投资计算器：

以美珠楼4楼D室为例进行分析，该单位面积为128.3平方米，起拍价为30.02万元，已知欠费为50675.65元，假设2006年6月之后的欠费只包括管理费（及分摊费用），即截至3月31为止欠费为（220+24）元×9个月=2196元，即加上欠费，该标的起拍价为353071.65元，平均价格为2752元/平方米。

如该标的以起拍价成交，总投入为300200+300200×5%+300200×1.55%=319863.1元（加上5%佣金及1.55%的有关税费）。加上欠费，买家总投入为319863.1+50675.65+2196=372734.75元，均价为2905元/平方米。

如按该成本价出租，假设租金为1500元/月，即年租金回报率为（1500×12）/372734.75=4.8%；如假设买家配备家私电器，以1800元/月的租金计算，即年租金回报率为（1800×12）/372734.75=5.8%。

已拍标的点评

中高档楼盘装修后转手更划算

标的：荔湾区花地大道花地湾翠竹苑A3栋6层C（603）、D单元房（604），总建筑面积215.2平方米

起拍价：72.6674万元

成交价：100万元左右

投资计算器：目前翠竹苑小区住宅二手市场价格为5000元/平方米～6000元/平方米左右，有中介人士表示603房（127平方米左右）二手价格可达到60～70万元，租金为2000～2300元/月，而604房（88平方米左右）市价在40~50万元之间，租金为1500～1800元/月。

由于拍卖行不愿透露具体成交价，只表示在100万元左右，所以按100万元的成交价计算，该标的均价为4600元/平方米左右，低于市价。按该成交均价计算，603房的成交价为4600×127×（1+5%+1.55%）=62.24651万元（已加上5%佣金及有关税费），即按2300元/月的租金计算，年租金回报率为4.4%；而604房的成交价为4600×88×（1+5%+1.55%）=43.13144万元，即按1800元/月的租金计算，年租金回报率为5%。

可见这两个标的的租金回报率都不太理想。由于这两个标的的成交价与市场价有不小的差距，如果采取装修后转手，可赚取中间的差额。

投资建议

第一关键:买入后转手卖出关键看地段，特别是地铁沿线最受宠。

第二关键:装修效果,一般装修投资金额至少在1～2万元之间。装修重点在天花板、地砖、梁柱的质量。

投资翠竹苑建议投资较高楼层，因为1～5层将会成为医械批发城，虽然低层可能“附赠”平台，但是要考虑低层的卫生情况与噪音较严重，而且低层与高层价格相差不大，最多只差100元/平方米。

标的：中山四路319号玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权，面积10107.5067平方米（不包括2楼28个已租商铺的前8年租赁权）

起拍价：2.2亿元

成交价：2.31亿元

标的分析：该标的由某公司包装策划为艺术品交易中心，自一年多前推出，今次拍卖会终于成功出手，成交均价达到22854元/平方米。以20年计算，相当于每年每平方米的租金达到1142元，每个月为95元/平方米，再加上其他资金成本和管理费，估计每月每平方米买家投入的租金在200元/平方米左右。

拍卖师表示该成交价格不低，广州的艺术品收藏目前还追不上北京、上海地区，相信买家对收藏市场有很大的兴趣与信心才会毅然投入这么大笔的资金。据了解，买家具有较雄厚资金背景，也可能代表着背后一些资金力量。初步与买家接触了解到，该买家之前曾涉足房地产行业，自己也进行过艺术品收藏，但是第一次接触艺术品的商业概念，目前正由专业策划公司对该标的进行整体策划。