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http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月21 日 理查德-比特纳 美国次贷危机真
资产估值是一个非常主观的过程。请两位住宅房产评估师为一项房产估值，你可能会得到两个不同的答案。把这同一个问题提给借款人、经纪商、贷款公司和投资机构，你会听到四种不同的回答。每个人对房产价值都有自己的看法。虽然评估师的判断是最重要的，但是他们的判断绝非最可靠。
作为公平、公正的估值代表，评估师理应保持客观性，严格按照规则和规定决定资产的公允市值。除了市场数据之外，他们的观点不应受到其他因素的影响。而这正是理论与实际很少一致的又一例证。
贷款公司和经纪商向评估师支付薪水，后者以此为生。在诚实对待工作和取悦客户之间寻找平衡是一件很吃力的事。当经纪商要求进行评估的时候，他会告诉评估师一个资产估值价或者目标值。如果评估师迟迟不能达到这个要求，那经纪商就会去找其他的评估师。严格按规矩办事的评估师很难赢得回头客。
既然资产评估是带有主观性的，那么房产估值就包含了一定程度可接受的水分。这是被允许存在的偏差——根据贷款公司或投资机构所认定的资产价值，资产估值的一部分数额或一定比例可以有上下浮动的空间。
允许经纪商选择评估机构——影响估值水分的比例——导致了极易被滥用的一套制度体系。因为靠佣金吃饭的经纪商和贷款质量之间不存在内在的利益纽带，所以他们有动机，也有手段去影响最终的评估值。由此产生的影响对贷款公司具有实质性的影响，次级贷款公司对此都心知肚明，所以，他们慢慢地都将经纪商提供的估值视为高度可疑的数字。
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